Instaurée au début de l’année 2013 pour succéder au dispositif Scellier, la loi Duflot avait pour ambition de réorienter l’effort de construction vers des logements abordables situés dans les zones tendues. Même si elle a depuis cédé la place à d’autres mécanismes incitatifs, la compréhension de ses principes fondamentaux demeure essentielle pour appréhender l’évolution des lois de défiscalisation immobilière et la gestion patrimoniale des biens acquis durant cette période.
Le mécanisme fiscal de la loi Duflot
Le dispositif Duflot s’adressait aux contribuables français réalisant l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), directement ou par l’intermédiaire de parts de SCPI ou de SCI. En contrepartie, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 18 % du montant de l’acquisition, répartie de manière égale sur une période de 9 ans, soit un avantage de 2 % par an.
Ce calcul était toutefois encadré par une double limite :
- Une assiette d’investissement maximale retenue de 300 000 € par an, pour deux logements au plus ;
- Un plafond strict de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
Dans l’hypothèse où le montant de l’avantage fiscal dépassait l’impôt exigible au titre d’une année, le reliquat pouvait être reporté sur les six années suivantes, sous réserve du maintien continu de la location.
Des engagements locatifs rigoureux
Pour prétendre à l’avantage fiscal et sécuriser son opération, l’acquéreur devait satisfaire à un cahier des charges précis, emblématique de la volonté politique d’encadrement des loyers :
- Une durée d’engagement minimale : Le bien devait être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 années consécutives, sans possibilité initiale d’interrompre ou de raccourcir cette durée.
- Des délais de mise en location : Le premier contrat de bail devait prendre effet dans les 12 mois suivant la livraison du logement ou son acquisition chez le notaire.
- Le plafonnement des loyers et des ressources : Les loyers appliqués devaient être inférieurs d’environ 20 % aux prix du marché local, calculés selon un zonage géographique précis (A bis, A, B1 et sous agrément en zone B2). De surcroît, les revenus des locataires ne devaient pas excéder des seuils légaux fixés par décret.
- L’interdiction de louer aux ascendants et descendants : Contrairement à son successeur, la loi Duflot prohibait formellement la location aux membres de la famille, limitant ainsi la flexibilité successorale et familiale du placement.
De la loi Duflot au dispositif Pinel : quelle transition ?
Bien que protectrice pour les ménages locataires, la rigidité de la loi Duflot a suscité des réserves auprès des investisseurs, ce qui a motivé son remplacement dès l’automne 2014 par les avantages de la loi Pinel. Ce dernier a assoupli les règles en autorisant notamment la modulation de la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et la location aux enfants ou aux parents, tout en conservant les bases du plafonnement instaurées par Cécile Duflot.
Pour les propriétaires ayant choisi d’investir sous le régime Duflot, le terme de l’engagement de neuf ans ouvre aujourd’hui de nouvelles perspectives patrimoniales : arbitrage pour une revente, poursuite de la location sous un statut libre, ou passage en location meublée non professionnelle (LMNP) afin d’optimiser le rendement locatif à long terme.