Changer de cadre de vie s’accompagne fréquemment d’un dilemme chronologique bien connu des propriétaires : faut-il vendre son logement actuel avant d’acquérir le suivant, au risque de devoir louer temporairement, ou signer un coup de cœur sans certitude sur les délais de revente ? Lorsque vous souhaitez acheter sa résidence principale sur plan ou dans un programme neuf, le prêt relais constitue une solution de transition patrimoniale particulièrement efficace.
Qu’est-ce qu’un crédit relais et comment fonctionne-t-il ?
Le crédit relais est une avance de trésorerie à court terme consentie par un établissement bancaire, généralement pour une durée comprise entre 12 et 24 mois. Son objectif est d’apporter les fonds indispensables à l’acquisition de votre nouvelle adresse en anticipant les liquidités que générera la vente de votre propriété actuelle.
Pour déterminer le montant octroyé, la banque exige une estimation précise de votre bien immobilier actuel par des professionnels (notaires ou experts immobiliers indépendants). L’organisme financier applique ensuite une décote de sécurité pour parer aux éventuelles fluctuations du marché :
- Entre 50 % et 70 % de la valeur nette estimée si aucun compromis de vente n’a encore été signé.
- Jusqu’à 80 % ou 85 % de la valeur si un compromis ferme sans condition suspensive majeure est déjà enregistré.
Prêt relais sec ou adossé : deux montages selon votre projet
Le montage s’adapte à la valeur respective de vos deux biens et fait partie des différentes options parmi les types de financements immobiliers à considérer :
- Le prêt relais « sec » : il intervient lorsque la vente de votre bien suffit intégralement à financer la nouvelle acquisition. Aucun prêt à long terme n’est nécessaire ; l’avance est totalement remboursée dès la vente conclue chez le notaire.
- Le prêt relais adossé (ou jumelé) : si le bien convoité coûte plus cher que votre bien actuel déduit du capital restant dû, le crédit relais est complété par un prêt amortissable classique sur 15, 20 ou 25 ans.
Les options de remboursement du crédit relais
La souplesse du prêt relais repose sur la gestion de sa trésorerie durant la phase d’attente. Deux mécanismes principaux existent :
La franchise partielle
Chaque mois, l’emprunteur s’acquitte des intérêts bancaires ainsi que de la cotisation d’assurance emprunteur. Le capital initial n’est soldé qu’en une seule fois, au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Cette option réduit le coût global du crédit en évitant la capitalisation des intérêts.
La franchise totale (ou différé global)
Durant toute la période de transition, vous ne réglez que l’assurance de prêt mensuelle. Les intérêts s’accumulent et ne sont liquidés qu’au dénouement de la vente, en même temps que le capital. Si cette formule préserve au maximum le pouvoir d’achat mensuel de votre foyer pendant la construction ou l’emménagement, elle génère un coût d’emprunt final légèrement supérieur.
Les recommandations de nos conseillers
Bien maîtrisé, le crédit relais est un formidable levier pour ne pas laisser passer une belle opportunité immobilière, notamment en VEFA où les appels de fonds s’échelonnent dans le temps. Veillez toutefois à fixer un prix de vente réaliste pour votre bien d’origine dès le départ afin de concrétiser votre transaction dans le délai imparti par la banque et préserver la rentabilité de votre patrimoine.