Le dispositif Censi-Bouvard a permis à de nombreux contribuables de développer leur patrimoine en investissant dans l’immobilier meublé au sein de résidences avec services (étudiantes, seniors ou de soins). Si le dispositif a pris fin pour les nouvelles acquisitions fin 2022, les investisseurs engagés continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt étalée sur 9 ans. Pour préserver cet avantage fiscal en toute sérénité, une rigueur déclarative s’impose à chaque étape.
La déclaration initiale : l’année de livraison ou d’acquisition
L’année au cours de laquelle intervient l’achèvement des travaux (ou l’acquisition si le bien est déjà achevé), vous devez formaliser votre engagement auprès de l’administration fiscale. Cette étape fondatrice conditionne l’octroi de votre avantage fiscal.
Sur le plan des formulaires, vous devez reporter le montant d’acquisition retenu sur votre déclaration complémentaire de revenus (formulaire n° 2042-RICI, anciennement intégré à la 2042-C). Le montant de l’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € hors taxes par an et par foyer fiscal, ouvrant droit à une réduction d’impôt totale de 11 % répartie linéairement sur 9 années (soit 1/9e du montant par an).
L’administration fiscale exige également la conservation de pièces justificatives précises, à présenter sur demande :
- Une note explicative mentionnant l’identité et l’adresse de l’investisseur, la désignation et l’adresse du logement, la date d’achèvement ou d’acquisition, le prix de revient ainsi que la nature de l’établissement exploitant la résidence.
- La copie de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire.
- La copie du bail commercial d’une durée minimale de 9 ans conclu avec le gestionnaire de la résidence de services.
- L’attestation de déclaration d’achèvement des travaux (DAT) pour les biens acquis en VEFA.
Le suivi déclaratif les années suivantes
Lors des huit années suivantes, la démarche se simplifie. Il vous suffit de reporter le reliquat annuel de la réduction d’impôt sur votre formulaire 2042-RICI, dans la rubrique dédiée aux reports et fractions d’avantages antérieurs.
Parallèlement, n’oubliez pas que les loyers perçus relèvent du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces recettes doivent être déclarées chaque année dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) via le formulaire n° 2042-C-PRO, selon le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel (déduction des charges réelles et amortissements complémentaires).
Les points de vigilance pour sécuriser votre avantage fiscal
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation ciblant le logement nu, où s’appliquent des règles strictes sur les locataires — à l’image des plafonds de ressources en loi Duflot —, le Censi-Bouvard ne vous impose aucun plafond de revenus pour les résidents. La clé réside dans la continuité du bail commercial avec l’exploitant.
En cas de défaillance ou de changement de gestionnaire, vous disposez d’un délai d’un an pour souscrire un nouveau bail commercial sans remettre en cause votre avantage fiscal. Pour mieux appréhender l’ensemble des règles et optimiser votre stratégie patrimoniale, n’hésitez pas à relire notre synthèse sur les avantages du dispositif LMNP Censi-Bouvard ou à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine.